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北京楼市"入秋"!有限竞房开盘400套一天仅卖100多套

发布于:2018-09-20 14:29

自今年6月初首批4个项目入市后,北京“限竞房”供应开始井喷,仅9月上半月就有5个项目集中入市,至此,3个月时间已有18个项目开盘入市,房源供应总量接近万套。

  所谓“限竞房”,是指“限房价、竞地价”土地出让方式下的商品房,土地出让时就限定了未来商品房销售价格,并且由于该售价比周边房价要低,因此备受市场关注。

  不过,从3个月来的销售情况看,原本预期会受热捧、“日光”遭抢的限竞房,实际去化效果远低于预期。证券时报记者日前从多个近期开盘的限竞房项目了解到,由于地理位置及产品定位等多方面原因,购房者的热度也明显不同,除了个别项目开盘“日光”外,大部分项目去化都不理想,有个别较早开盘去化不太理想的项目拟近期推出一些优惠。

  开盘去化冷热不均

  位于北京亦庄开发区南六环内的某项目,尽管是工作日,证券时报记者仍看到陆续有一些来访客户,大厅内有正在签约的,也有坐下来详谈的。据一位销售人员介绍,该项目均价5万2,开盘当天象征性的总价优惠了1万元。“房子比较好卖,一共开盘763套房,当天就卖了500多套,目前还有100多套。”他说。

  有资深市场人士对证券时报记者表示,在当前市场横盘阶段,开盘当天去化七成已经算不错的了。而对于开盘去化较好的原因,上述销售人员说:“还是房子相对便宜,市场认可度较高,周边二手房商品房单价在5万8左右,二手次新房单价6万1到6万2,咱们纯新房才5万2,而旁边一路之隔的非限价高端项目已经卖到6万8了。另

外,小区纯洋房品质,附近有重点中学,也是很多刚需客户比较看重的。

  与上述亦庄项目相比,位于北京东南五六环之间、亦庄东与通州区交汇处的某项目售楼处则显得相对冷清。一位销售人员告诉证券时报记者,该项目开盘均价5万,低于政府所限的5万2均价,之所以开发商开盘定价较低,也是考虑到周围的包括上述亦庄项目在内的竞品较多,想在价格上有些优势,以便加快回款。尽管如此,证券时报记者了解到,该项目开盘当天推出700套房源,卖了200多套左右,去化率不到三成。

  更加冷清的是位于北京大兴区近南六环的某项目接待中心,证券时报记者并没有看到来访客户,只见到几名销售人员坐在一起各自低头看着手机。据销售人员介绍,该项目开盘均价5万5,开盘当天有9.9折优惠,当天开了400多套卖了100多套,目前还剩100多套。尽管该销售人员称该项目位于大兴核心板块,距离地铁很近,但是证券时报记者看到在建项目周边目前除了一所大兴区的学校,显得有些荒凉。

  不仅某些刚开盘的项目遇冷,此前已经开盘的部分项目去化也不太理想。位于大兴区南五环外的某项目,7月份就已经开盘了,到目前仍有不少项目在售。

  据了解,该项目开盘600多套房,当天只卖了200多套。而位于房山区西南四环外的两个项目,6月就开盘了,至今仍有不少项目在售。

  部分户型开盘定价低于政府限价

  此前有媒体报道称,北京部分限竞房打折促销,大兴区某项目每平方米“降价6000元”来吸引购房者;还有项目在开盘当天对所有选房的客户都给出了总房款1%的折扣优惠。

  证券时报记者多方调查了解到,确实有少数项目开盘当天给出了9.9折优惠,部分相对较差户型开盘定价低于政府限价,但是目前多数项目在售价格跟开盘当天一样,并没有降价和优惠,只有房山区某开盘较早的项目拟

在中秋节推出一些优惠。

  媒体报道的所谓“降价”,或是将部分户型销售价格与销售均价相比了。

  如前述北京大兴区南五环外的某项目,东西朝向的户型售价4万8,比政府限定的5万2的销售均价低4千块钱;而南北朝向的户型售价5万5,高于政府限定的销售均价,但没有超过销售价格上限。另一个亦庄东与通州区交汇处的某项目,有部分南向户型开盘定价在4万9左右,低于政府限定的5万2的销售均价,而南北通透的户型开盘定价在5万2左右,还有少量较好户型定价5万3左右。

  对于部分户型售价低于政府限价被指“降价”的说法,和硕机构首席分析师郭毅并不赞同。“不能说是降价,因为人家首期开盘就没有按建委限定的封顶的均价去卖,并不是先按封顶价格去卖,后面发现卖的不好又降价。限竞房有最高限价,企业在不能涨价的情况下为让项目体现出资产价值空间,只能靠前期在价格上做一些让步。这种营销手段目前不太多,但未来会越来越多。”她接说。

  郭毅进一步对证券时报记者表示,企业作价格表时会对一些户型价格上限做限制,把一些相对高价值的产品价格做高,最终均价符合政府限价就行了,所谓“降价”多的项目在房企的价格体系里可能原本价格就不高。“有的项目做了‘拉高排低’,或是把一层做了下跃,这样就把一层或别墅产品均价做高,高层产品均价做低,整体符合政府限价就可以了,这都是很正常的策略。”她说,如果在向准客户释放价格信息时就是按照优惠价格释放的,还没到开盘阶段算不上降价,只能说房企用价格手段促进销售而已。

  而对于有项目开盘给出1个百分点优惠的现象,V房CEO司智接受证券时报记者采访时表示,有些项目差不多同时开盘,处于竞争状态,为了让购房者尽量选它,给了1个百分点的折扣,这是营销策略和技巧,不算降价促销。“如果不是推盘量太多,也不会这样。”他说。


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